주택연금에 들어가는 비용이 있다고?

 

주택연금
나한테 유리하기만 할까?

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시어머님이 은행에가서 상담을 받고오시더니 은행직원이 상담하고 안하는 분들이 많다면서 이자랑 수수료 계산표를 가지고 오셨다. 그래서 조금 자세하게 알아보기로 했다. 

주택연금에 들어가는 비용은 크게 세가지로 나눌수있다. 

주택연금에 들어가는 비용

1. 가입비

2.연보증료

3.대출이자

아래의 한국주택금융공사 홈페이지에 들어가보면 가입비와 연보증료에 대한 자세한 설명이 있다.

https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_01_01_06.do#!#a

주택금융공사 사이트에 표기된 내용

 

주택연금을 가입하기위해서는 주택가격의 1.5%해당하는 가입비를 초기에 납부해야한다.

예를들어 약 4억원의 주택일경우 가입비로 600만원의 가입비를 내야하며 이 비용은 가입자가 바로 현금으로 지불하는 형식이 아닌 대출잔금으로 처리되어 남아있게된다.

지금 내지 않아도 되는 돈으로 좋은거 같지만 결과적으로 이비용에 대해서도 대출금이 늘어나는 형식으로 가입비에 대해서도 대출이자를 내야한다.

주택연금은 일종의 주택담보대출과 같은 개념인데 다른점이 있다면 이자를 그때그때 내지않고 가입자가 사망하는 시점에 일괄 계산하는 제도 라고 이해면 쉬울거 같다.대출상품으로 비교하면 만기일시상환 상품이라고 생각하면 쉽다. 

주택연금은 가입자가 살아있을때는 이자를 내지않고 죽을때까지 연금을 받을수있고

주택소유자가 100세가까이 장수하여 원금보다 더 많은 금액을 수령하였다 하더라도 이를 추징하지 않는다는 장점이있다.

 

그렇다면 단점은 뭘까?

상식적으로 생각할때 은행은 손해보는 장사를 하지않는다 .

수수료 즉 가입비(초기보증료), 연보증료라는 장치로 미래에 발생할 손해에 대해 미리 청구하고있다.  보증료는 주택연금 가입자의 주택가격이 하락했거나 주택가격을 초과하여 연금을 수령했을때를 대비한 일종의 보험료라고 할수있다. 

그리고 또 하나 이자를 최후에 받아감으로 내지 않았던 이자에 또다시 이자를 붙이는 이른바 예금할때 많이 들어봤던 복리를 대출이자에 붙여 받아간다.

시간이 지나면 지날수록 이자는 기하급수적으로 늘어난다.

예를 들어 4억원 짜리 주택에 가입한 65세 부부가 있다고 해보자.

부부중 가장 어린 사람이 1958년 생이라고 가정하고 주택연금공사 사이트에서 월수령액을 계산해보자.

https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_02_02.do

 

 

조회결과 위에서 언급한것 처럼 초기보증료 600만원에 월지급금 985,690원이라고 나온다.

그럼 첫달에 985,690원을 받았을경우 대출잔액 초기보증료 600만원 + 첫달 연금액 985,690원을 합한 6,985,960원이 된다.

매달 대출원금+대출이자+연보증료를 합한 금액에 이자가 부과된다.

2023.10.13일 현재 3개월 CD금리는 3.82%이다.가산금리는 1.1%이므로 3.82+1.1= 4.92%이다.

 

그렇다면 대출잔액 6,885,960의 첫달 이자는 6,885,960*(4.92/100*31/365) = 29,101원이 된다.

 

또다른 비용 연보증료

연보증료는 보증잔액에 연0.75%를 매월납부 한다고 되어있다. 

여기서 보증잔액이란 대출잔액을 의미한다. 첫달 연보증료는 52,393원이다. 

 

총비용을 계산해보자.

4억원의 주택으로 65세에 연금을 가입했다고하자.

이자와 수수료가 계속해서 누적되어 19년차에 대출잔액이 4억원이 넘어간다. 대략적으로 주택연금가입후 19년이 지나면 이집을 찾아오기위해서는 4억을 내야 찾아올수있다는것이다. 아래에 표에서 보듯이 20년차가 되면 실수령금과 누적이자+수수료가 거의 같은 수준이 된다. 절반은 이자와 수수료로 낸 샘이다. 

 

그렇다면 어떻게 해야할까?

• 자녀에게 상속할 일 없다면 주택연금은 좋은 선택지가 될수있다. 지금 살고있는 집에서 거주하면서 죽을때지 걱정없이 현금흐름을 유지할수있기때문이다. 
• 현재주택이 재계발 예정이거나 향후 재계발의 여지가 있을경우는 다른곳으로 이사후 주택연금을 가입하는것도 고려할수있다. 보통 재개발이 10~20년이 걸린다고 할때 주택연금가입후 20년 경과후 해당 주택이 재개발 할경우 이주금을 받을수없다. 이주금없이 주거지를 옮겨야 하면 추가분담금이 있다면 추가 분담금또한 부담해야한다. 
• 이주금도 없이 집없이 다른곳에 나가 몇년간 거주가 불가능할경우 갈곳없는 신세가 될수있다. 미래가 어떻게 될지 모르니 가급적 신축아파트로 이사후 가입이 유리할것 같다.